پیش فروش مشارکت در ساخت

حقوق عمومی و حقوق خصوصی
1396-06-07
عدل ایران
1396-06-13

موضوع این مقاله در خصوص تایید بطلان قرارداد جهت پیش فروش بدلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت، ضمن انقضای قرارداد شرط می شود که سازنده تا پایان قرارداد یا تا مدت معینی، حق پیش فروش واحدهای سهم خود را ندارد.

این شرط و تعهدات، برای طرفین الزام آورند و در صورت تخلف از شرط، آثاری را بدنبال دارند. سوالی که در اینجا ممکن است مطرح شود این است که در صورتی که سازنده با وجود شرط عدم پیش فروش واحد ها، مبادرت به پیش فروش واحدهای سهم خود کند، چه نتیجه ای در پی خواهد داشت.
اول اینکه، با توجه به تخلف سازنده از شرط ضمن عقد (شرط عدم انتقال واحدها)، مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را (به استناد خیار تخلف شرط) دارد. در مرحله دوم، در صورتی که در قرارداد مشارکت، عدم انتقال ملک موضوع مشارکت توسط سازنده (که همان پیش فروشنده) شرط شده باشد، قرارداد پیش فروش نیز قابل انحلال خواهد بود.

این دعوا را مالک اولیه ملک، به طرفیت پیش فروشنده و پیش خریدار مطرح می کند. منظور از مالک اولیه کسی است که ملک خود را در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار داده است. سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، ملک سهم خود را به شخص دیگری فروخته و به این ترتیب، پیش فروشنده نیز هست.
هر چند پیش خریدار رابطه قراردادی، ملک اولیه ندارد ولی از آنجا که پیش خریدار، یک طرف قرارداد پیش فروش است وی نیز باید خوانده قرار گیرد.
دعوی تایید بطلان قرارداد پیش فروش در دادگاه محل وقوع ملک پیش فروش شده مطرح میشود. رای دادگاه جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل، در این دعوا اجراییه صادر نمی شود. چنانچه پیش خریدار مبلغی بابت قرارداد به پیش فروشنده (سازنده) داده باشد، این مبلغ طی دادخواستی که پیش خریدار تقدیم می کند قابل مطالبه است.

پیش فروش مشارکت در ساخت